Une redéfinition des contrats. Entrant dans le cadre de la récente loi Boutin du 25 Mars 2009, le nouveau texte inclut les travaux courants dans les honoraires forfaitaires du syndic. Seuls les travaux importants peuvent encore faire l'objet d'une facturation à part. Mentionnés à l'article 14-2, ces travaux concernent la conservation ou l'entretien de l'immeuble (en dehors de la maintenance qui reste étiqueté travaux courants), l'amélioration, l'aménagement ou la création de locaux affectés à l'usage commun, ou encore la surélévation de bâtiments. La décision de mise en chantier de tous ces travaux ainsi que les honoraires du syndic, doivent obligatoirement être votés au cours de la même assemblée générale de copropriétaires.
Honoraires des syndics, liberté ou règlementation ? Contractuellement libres depuis 1986, les honoraires des syndics sont la cible privilégiée des associations de consommateurs et unions de copropriétaires. Pour elles, le problème est loin d'être réglé, d'autant que le nouveau texte génèrera forcément des difficultés d'interprétation. L'ARC (Association des responsables de copropriété) souligne en particulier l'imprécision de la notion de tâche de gestion courante, dont juste la liste non exhaustive sert de définition dans le texte. " Rien n'empêchera donc les syndics de baptiser « tâche de gestion particulière » toute prestation non incluse dans cette liste ", indique l'Association dans son communiqué.
Ne pas confondre syndicat et syndic. Le syndicat des copropriétaires regroupe l'ensemble des propriétaires d'un immeuble. Il décide de l'affectation des parties communes, des actions à entreprendre pour l'entretien de l'immeuble, son apparence extérieure,... Et c'est pour assurer l'exécution de toutes ces décisions, que le syndicat mandate un syndic. Gestionnaire opérationnel de l'immeuble, ce dernier est responsable du respect du règlement de copropriété. Il intervient pour tous les travaux urgents, assure le recouvrement des charges payées par les copropriétaires, calcule le budget prévisionnel, tient la comptabilité courante, tente de régler à l'amiable les litiges entre copropriétaires,... Désigné par le règlement de copropriété ou élu en assemblée générale des copropriétaires, le syndic est soit un professionnel titulaire de la carte professionnelle de gestion immobilière (loi du 2 janvier 1970), soit un syndic bénévole choisit parmi les copropriétaires ou leur conjoint. Dans ce dernier cas il n'est pas rémunéré, il ne touche donc pas d'honoraires.
Approbation des comptes et recouvrement des charges. Ce sont certainement là les deux points les plus critiques de la relation entre syndic et copropriétaires. Chaque année en effet, le syndic doit faire approuver les comptes de l'exercice clôturé par l'assemblée générale. Dans la période de temps qui sépare l'envoi de la convocation de la tenue de l'assemblée, les pièces justificatives des charges de copropriété (factures et autres contrats) doivent être mises à la disposition des copropriétaires pendant une journée au moins. L'approbation des comptes sera ensuite effectuée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires, présents ou représentés. De cette approbation découle l'obligation pour chaque copropriétaire de payer sa part de charges. Sachez à ce propos que le syndic peut employer tous les moyens qu'ils juge nécessaire pour recouvrer les créances du syndicat. Il peut effectuer de simples relances, mais il peut aussi procéder par voie de saisie.
Andrée Muller - Journaliste, écrivain - Auteure de La net économie, PUF 2007, collection Que sais-je ?
